Aba 01 — Estudo de Viabilidade
Análise Econômico-Financeira
Canela RS · Bairro Palace Hotel · Rua Minas Gerais · 2.820 m² · ZPR-5 · Consulta Prévia nº 2026-E1HBN7K
⚠ Análise Exploratória — Viável com ressalvasCenários de Produto
Cenário Conservador
Aproveitamento Padrão
Área computável pura (IA 1,2 × 2.820 m²), sem subsolo ou subtelhado. Risco urbanístico mínimo.
| Área total construída | 3.384 m² |
| Área vendável (75%) | 2.538 m² |
| Estimativa de unidades | ~36 aptos |
| Preço de venda | R$ 9.625/m² |
Cenário Otimizado
Uso Pleno do Potencial
Subsolo (1.410 m²) + subtelhado (846 m²) não computam no IA. Maximiza o VGV. Depende de validação.
| Área total construída | 5.640 m² |
| Área vendável (75%) | 4.230 m² |
| Estimativa de unidades | ~60 aptos |
| Preço de venda | R$ 12.837/m² |
Indicadores · Cenário Base (R$ 11.000/m²)
Resultado Econômico · Cenário Otimizado
| Item | Valor |
|---|---|
| VGV bruto | R$ 54.300.510 |
| (-) Comissão de vendas (6%) | R$ 3.258.031 |
| (-) Custo de construção | R$ 22.560.000 |
| (-) Terreno cash | R$ 1.500.000 |
| (-) Despesas gerais (18%) | R$ 9.774.092 |
| Lucro Líquido Estimado | R$ 17.208.388 |
Alertas e Condicionantes
Aba 02 — Análise Urbanística
Regime da Zona ZPR-5
PDM Canela · LC 32/2012 · Zona Predominantemente Residencial 5
Parâmetros Urbanísticos Oficiais
Potencial Construtivo · Terreno 2.820 m²
| Componente | Cálculo | Área |
|---|---|---|
| IA × terreno (computável) | 1,2 × 2.820 | 3.384 m² |
| Térreo máximo (TO 50%) | 50% × 2.820 | 1.410 m² |
| Subsolo (não computa IA) | = Térreo | 1.410 m² |
| Subtelhado (não computa IA) | 60% do tipo | 846 m² |
| Cenário Otimizado (total) | 3.384 + 1.410 + 846 | 5.640 m² |
Próximos Passos Urbanísticos
Verificar condição de esquina do lote
Confirmar se é esquina ou meio de quadra — impacta o mínimo de testada exigido.
Estudo de Massa Arquitetônico
Encomendar implantação para definir número real de unidades e aproveitamento dos recuos.
Consulta Prévia com Projeto
Submeter projeto esquemático para confirmar subsolo e subtelhado como não-computáveis.
Aba 03 — Apresentação Executiva
Síntese para Decisão
VGV TOTAL · CENÁRIO BASE
O Mercado que Justifica o Investimento
Estrutura de Permuta — 3 Cenários
CENÁRIO 01
Permuta Pura
Proprietário recebe ~10 unidades (17% VGV). Incorporador não desembolsa cash no terreno.
0 cash · ~10 unidades
CENÁRIO 02
Permuta + Complemento
Proprietário recebe ~6 aptos + R$ 1.500.000 em cash.
R$ 1.500.000 + ~6 un.
CENÁRIO 03
Aquisição Parcelada
Incorporador compra a prazo. Proprietário não entra no risco do empreendimento.
Pagto em 18–24 parcelas
Aba 04 — Certidão de Zoneamento
Enquadramento Oficial
Consulta de Viabilidade · Prefeitura Municipal de Canela · SMCV
DOCUMENTO OFICIAL
Consulta de Viabilidade de Edificação
Nº 2026-E1HBN7K · 15/05/2026
| Data de emissão | 15/05/2026 |
| Número da consulta | 2026-E1HBN7K |
| Quadra / Lote | 187 / 2 |
| Área do lote | 2.820,00 m² |
| Zoneamento | ZPR-5 — Zona Predominantemente Residencial 5 |
| IA multifamiliar | 1,2 |
| Altura máxima | 17 metros |
Aba 05 — Matrícula do Imóvel
Situação Registral
Matrícula Pendente de Solicitação
Necessária para confirmar ônus reais, hipotecas, usufrutos, área real e histórico de titularidade. Obrigatório antes de qualquer compromisso.
⏳ AGUARDANDO SOLICITAÇÃOO que verificar na matrícula
Proprietário(s) e titularidade
Confirmar quem são os reais proprietários e se todos concordam com a venda.
Ônus reais e gravames
Verificar hipotecas, alienação fiduciária, usufruto, penhora ou servidões.
Área registrada vs. real
Confirmar se os 2.820 m² coincidem com a área registrada. Divergências exigem georreferenciamento.